در دو دهه گذشته، شاهد افزایش شدید‌ قیمت مسکن بودیم و این کالای مصرفی به کالایی سرمایه‌ای-مصرفی تبدیل‌شده است و امروز داشتن آن برای بسیاری از مردم بخصوص اقشار ضعیف و جوانان به یک رؤیا تبدیل‌شده است.

به همین جهت و برای بررسی وضعیت بخش مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و استان تهران، در روز چهارشنبه 3 آذرماه 1395 میهمان ویژه الف بودند و به سؤالات بینندگان پاسخ داده شد.

با توجه به اینکه تعداد سوالات مخاطبان زیاد بود، سعی بر این شد که همه سوالات پاسخ داده شود، و به همین دلیل بخش نخست این سوال و پاسخ پیش روی مخاطبان قرار گرفت و بخش دوم آن نیز در روز سه شنبه منتشر خواهد شد.

*حال مسکن خوب نیست
الف- بیشتر سؤالات در مورد آینده اقتصاد مسکن و قیمت آن بود؛ سوالی در خصوص وضعیت فعلی پرسیده شده است که چرا وضعیت مسکن به اینجا کشیده شده است؟
بازار مسکن یکی از بازارهای کشور و از مطالبات مردم است. بر اساس قانون اساسی ما یکی از تکالیف دولت تأمین مسکن متناسب برای مردم مانند بهداشت و آموزش جزء وظایف دولت است. قاعدتاً دولت با توجه به وظیفه‌ای که دارد برای تأمین مسکن متناسب، علی‌رغم اینکه مسکن موضوعی است که تمام نهادها و دستگاه باید در این مورد کمک دولت باشند که تأمین شود و اصلی‌ترین وظیفه دولت همین تأمین مسکن است که باید برنامه اساسی برای آن داشته باشد. امروز حال مسکن در کشور خوب نیست، یعنی بازار مسکن در چند بُد وضعیت خوبی ندارد. بُعد اول تولید مسکن است که متأسفانه وضعیت تولید مسکن متناسب با نیاز کشور نیست. سالانه باید یک‌میلیون و 100 هزار واحد مسکونی ساخته شود و نیاز داریم، زیرا حدود یکی میلیون ازدواج در کشور رخ خواهد داد؛ اما تولید مسکن کمتر از 300 هزار واحد است و شاید تولید مسکن به این عدد هم نرسد و از نیاز کشور خیلی عقب هستیم.

بر اساس اظهارات خود مسئولین وزارت راه و شهرسازی اگر معجزه‌ای رخ دهد و همین امروز شاهد تولید یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور باشیم، 12 سال زمان می‌برد که توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود و شاهد باشیم که متقاضیان بالقوه تبدیل به بالفعل شوند و مسکن آن‌ها متناسب شود؛ البته اگر معجزه در ساخت مسکن رخ دهد نا یکی میلیون واحد در سال از امروز تولید شود. تولید مسکن با یک نقطه تخته‌سیاهی توازن بین عرضه و تقاضا در کشور مواجه هستیم. درحالی‌که مسکن جزء دغدغه‌های اصلی مردم است.

*بانک ها قیمت مسکن را بالا بردند
الف-وضعیت تولید مسکن در این چند سال اخیر چگونه بوده است و سؤال پرسیدند که چرا در سال 1391 باوجود رکود در اقتصاد ایران، قیمت مسکن افزایش یافت؟
بعد از سال 1391 که با رشدهایی حباب گونه و تورم زیادی در بخش قیمت مسکن مواجه بودیم که بخشی از این سونامی و رشد نامتعارف قیمت مسکن در اواخر دولت دهم به دلیل فعالیت اقتصادی بانک‌های در حوزه مسکن بود و بانک‌ها به حوزه بنگاه‌داری اقتصادی ورود کردند که بر اساس قانون بانک داری خلاف ضوابط است، یعنی بانک‌ها به‌جای بانکداری و تقویت تولید و کمک به تولیدکنندگان و بالا بردن سرمایه ملی نقش داشته باشند، متأسفانه بانکداری به بنگاه‌داری تبدیل‌شده است و بانک‌ها رویکرد تجاری پیدا کردند و حتی بانک‌هایی مثل بانک مسکن هم رویکرد تجاری دارد و رویکرد توسعه‌ای در بخش مسکن را ندارد، لذا شاهد سونامی در سال 1391 بودیم و رشد نامتعارف و غیرمنطقی را مشاهده کردیم حتی تا 40 درصد قیمت مسکن افزایش یافت و حتی در سه ماه پایانی سال 91، در برخی از نقاط تهران شاهد رشد 100 درصدی قیمت مسکن بودیم که به‌هیچ‌عنوان ظرفیت چنین افزایشی ازنظر عقلی و اقتصادی وجود نداشت ولی به دلیل سیاست‌هایی بود که در کشور ازنظر پولی و بانکی تزریق‌شده بود.

البته از سال 92 رشد قیمت مسکن با رکود مواجه شد؛ وقتی رشد قیمت نامتعارف و غیرمنطقی است باید منتظر رکود پایدار و عمیق باشیم؛ که از این سال در حوزه اقتصاد شاهد رکود عمیق و پایدار بودیم که در نیم‌قرن گذشته در ایران رکودی به این وسعت و با این عمق و با این پایداری در حوزه بازار مسکن تجربه نکردیم و رکود تاکنون ادامه داشته است. در سال‌های 93 و 94 هم صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور کاهش یافت که کاهش تولید مسکن است که حدود 47.6 درصد صدور پروانه کاهش داشت و این عدد خیلی بزرگ است. در سال جاری هم در سه ماه نخست هم حدود 17.6 درصد مجدداً نسبت به سال 94 صدور پروانه ساختمانی کاهش یافت و بیش از 60 درصد شاهد کاهش پروانه ساختمانی در کشور هستم و که درمجموع تولید مسکن متزلزل شده، ضعیف شده و کاهش پیداکرده است. از طرفی هم با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و ظرفیت برای خانه‌دار شدن بخصوص برای دهک‌های ضعیف جامعه کم است، لذا تولیدکنندگان و انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند که پول‌های خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و سود بالای بانکی بخش زیادی از سرمایه‌ها را به خودش جذب کرده و باعث رکود در کشور شده است.

الف- یعنی بانکها بانکداری را رها کرده و به حوزه مسکن روی آورده اند؟
برخی از بانک‌ها 5،6 و یا حتی 10 هلدینگ در بخش ساختمانی دارند؛ بعضی از بانک‌ها حتی 60 و یا 70 هلدینگ در حوزه‌های مختلف ازجمله مسکن، خورد، کالا و ارز دارند که این‌ها همه خلاف قانون است. اگر در شهر تهران به‌عنوان پایتخت و یا در شهرهای بزرگ گردشی کنید، می‌بینید 80 درصد مجتمع‌های تجاری، مال‌ها، برج‌ها مربوط به بانک‌ها است. از بانک انصار، آینده و تجارت و... و دولتی و غیردولتی، وابسته به این نهاد و آن نهاد و چپ و راست هم ندارد. همه بانک وارد این بخش شدند و اگر پروژه‌ای شهر تهران را بررسی کنید، متوجه خواهید شد که مال‌ها و مجتمع‌های تجاری یا صد درصد و یا بیش از 80 درصد مربوط به بانک‌ها است که با پول مردمی که سپرده‌گذاری کردند، این اقدامات را انجام می‌دهند و این پول‌ها را به بخش مسکن وارد کرده که می‌خواهند و توقع دارند سود صددرصدی و یا 80 درصدی را به دست بیاورند و 20 درصد آن را به سپرده‌گذار بدهند و 60 درصد هم بانک سود کند و بانک‌ها به 5 و یا 6 درصد کارمزد قانع نیستند و یک آسیب اساسی است.

65درصد مردم ایران مالک هستند
الف- از بخش خارج نشویم، اکنون تولید و عرضه و تقاضا مسکن در کشور چگونه است؟
وضعیت تولید کاهش‌یافته است؛ لذا باید سیاست‌های دولت به سمتی برود که تولید در کشور را بالا ببریم که با این اقدام توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار خواهد کرد. از دهه اول انقلاب تاکنون، شاهد این هستیم که دهه نود، نسبت به دهه هشتاد، هفتاد و شصت، تعداد مستاجرین افزایش‌یافته است.

برای اینکه قدرت خرید دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه که تمام برنامه‌ها و دغدغه مقام معظم رهبری هم این دهک‌ها بوده است و ایشان به موضوع بیکاری و مسکن اشاره کردند که با تشویق و ترغیب  در جهت تأمین مسکن برای دهه‌های ضعیف و متوسط جامعه گام برداشته شود، اما نه‌تنها برای این دهک‌ها برنامه‌ریزی نشد، بلکه  حرکت به سمت مستأجری و اجاره‌نشینی رفتن آن‌ها بیشتر شده است.

اجاره‌نشینی عیب نیست و نباید انتظار داشته باشیم تمام مردم ایران مالک باشند. در بین کشورهای دنیا ازنظر آمار مالکین جز کشورهای بالا هستیم و حدود 65 درصد مردم ایران مالک هستند و 36 درصد هم تعداد مستاجرین است. موضوعی که مهم است این 36 درصد جز دهک‌های ضعیف جامعه هستند و موضوع دیگر اینکه این مستاجرین باید آرامش روانی داشته باشند. ایرادی ندارد یک فردی تا آخر عمر خود هم‌خانه دار نشود ولی آرامش داشته باشد که با حقوق دریافتی می‌تواند تا پایان عمر خودش، نگرانی نداشته باشد.

در برخی از کشورها آمار مستأجران خیلی از ایران بالاتر است و حدود 70 درصد مستأجر و 30 درصد مالک هستند، اما این مستأجران آرامش بیشتری دارند، زیرا چه رشد اجاره‌بها و تولید مسکن استیجاری بالا است و کسی انگیزه ندارد که برای خرید مسکن اقدام کند و مسکن مثل کالا شده است. وقتی می‌گویند اجاره‌نشینی و خوش‌نشینی برای آن‌ها است؛ زیرا حدود 14 سال میزان اجاره‌بها افزایش پیدا نکرده و مسکن تبدیل به کالا شده و سرمایه نیست. لذا در کشور ما مسکن همچنان سرمایه است و کالای مصرفی نیست؛ لذا دولت باید در حوزه تولید مسکن باید گام‌های اساسی بردارد.

70 تا 90درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می دهد
الف- پرسیدند قیمت زمین چه میزان در قیمت مسکن سهم دارد و چگونه باید قیمت زمین را کاهش داد؟
در حوزه تولید با عدم ورود سرمایه‌گذاران با کاهش تولید مواجه هستیم و باعث شده عدم توازن بین عرضه و تقاضا ایجاد شود. باید به بخش زمین توجه کنیم. نمی‌گویم بیایم دوباره مسکن مهر به مردم بدهیم، اما سهم زمین در کشور ما بین 70 تا 90 درصد از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد که سهم بسزایی است و اگر در این بخش نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، شهرداری‌ها، ستادها و نهادهای دولتی و سازمان و... دبیرخانه در حوزه مدیریت زمین ایجاد کنند و ستادی تشکیل دهند و بتوانیم مدیریت زمین را داشته باشیم. مطمئناً تا 60 درصد قیمت تمام مسکن را کاهش خواهیم داد و قیمت مسکن متناسب با درآمدهای قشر ضعیف و متوسط شود، اما هیچ عزمی برای اینکه در این حوزه برنامه‌ریزی کنیم، وجود ندارد و باید مجلس شورای اسلامی بخصوص کمیسیون عمران و نهادها در حوزه مدیریت زمین برنامه‌ریزی کنند. ما در کشور که مشکل زمین نداریم اما مدیریت ندارد.

بازار معاملات رونق نگرفته و هنوز رکود حاکم است
الف: با توجه به سخن شما در مورد تولید مسکن، سوالی در مورد ساخت مسکن استیجاری پرسیده شد چرا در کشور به این موضوع پرداخته نمی شود؟
برای تقویت افزایش تولید، پرداخت و ارائه تسهیلات دیر بازده با سود بسیار پایین است و همچنین باید در تولیدکنندگان مسکن انگیزه ایجاد شود. دولت دو دولت گذشته و دولت یازدهم و همچنین مجلس هفتم، هشتم، نهم و دهم، با گرایش‌های مختلف نسبت به ساخت و تولید مسکن استیجاری نظر مثبتی دارند؛ اما نه دولت و نه مجلس گام اجرایی در جهت تولید مسکن استیجاری برنداشتند و نیازمند این هستم که در این بخش گام عملیاتی برداشته شود.

تولید مسکن استیجاری باعث می‌شود دهک‌هایی که از آن استفاده می‌کنند، شرایط پس‌انداز برای آن‌ها فراهم می‌شود و می‌توانیم گام‌به‌گام در جهت خانه‌دار شدن این قشر را فراهم کنیم. زمانی که با رکود اقتصادی مواجه هستیم باید به سمت سیاست‌های تشویقی برویم و برخی سیاست‌های مالیاتی کشور اصلاح و ترمیم شود، در این فضای رکودی، ناگهان سیاست‌های مالیات‌های ثانویه در کشور حاکم می‌شود به‌جز اینکه سرعت خروج از رکود را عقب بیندازد و انگیزه تولیدکننده را می‌گیرد.

حضرت علی (ع) در زمان خلافتشان زمین و آب (چاه) در اختیار مردم قرار می‌دادند و از فرد پرسیده می‌شد که چه میزان سود کسب کرده‌اید و از آن سود مالیات بدهید و این الگوی مالیاتی ما باید باشد که این الگو را در اقتصاد کشور رعایت نمی‌کنیم.

الف: اکثر سؤال بینندگان الف در مورد وضعیت معاملات مسکن است؛ اینکه چه زمانی رونق به معاملات مسکن برمی‌گردد؛ آیا شاهد افزایش قیمت خواهیم بود یا نه و اینکه در سال آینده قیمت چگونه است؟
بازار معاملات رونق نگرفته است و هنوز رکود در این بازار حاکم است؛ و شاهد خیز خروج از رکود بودیم. در شهر تهران شاهد افزایش حجم معاملات مسکن بودیم و از ابتدای سال تاکنون در شهر تهران معاملات مسکن را داشتیم اما در سطح کشور چنین روندی حاکم نبوده است.

در شهر تهران در آبان ماه 1395 در شهر تهران 31605 قرارداد بسته‌شده است و در آبان ماه سال گذشته 31272 قرار منعقدشده بود که رشد خیلی محدودی را شاهد هستیم، اما در حوزه خریدوفروش رشد در شهر تهران ایجادشده است و مراجعات مردم به املاک افزایش پیداکرده است. معمولاً پرسه خریدوفروش مسکن در ایران مانند طلا و ارز نیست که در همان لحظه خریدوفروش رخ دهد. امروز اگر تصمیم به خرید مسکن گرفته شود، حدود 3 ماه زمان لازم است و حجم مراجعات به بنگاه معاملات املاک و رشد معاملات وجود داشته است.

الف- در کل کشور چگونه بوده است؟
متأسفانه در کل کشور شاهد کاهش حجم معاملات بودیم. در معاملات آبان ماه سال جاری 47258 قرار خریدوفروش منعقدشده است که در آبان ماه سال گذشته 84558 قرارداد بسته‌شده و حدود 45 درصد حجم معاملات مسکن کاهش در آبان و حتی در ماه‌های گذشته سال جاری رخ ‌داده است.
میانگین معاملات استان‌ها و شهرها کاهش‌یافته است و امید این است تا پایان سال رشد معاملاتی که در شهر تهران ایجادشده، به شهرهای بزرگ تسری پیدا کند و به‌مرور تا بهار سال آینده، به شهرهای کوچک‌تر تسری یابد و اوایل تابیتان شاهد این باشیم که در کشور دچار پیش رونق شده و در تهران یک رونق نسبی در بازار حاکم شده باشد. ازآنجاکه در سال آینده که دو انتخابات ریاست‌جمهور و شورای اسلامی شهر و روستا را پیش رو داریم که در اردیبهشت‌ماه برگزار خواهد شد که فروردین و خردادماه تحت تأثیر انتخابات خواهد بود. لذا باید این نکته را گفت که تا پایان بهار 96 ظرفیت افزایش قیمت مسکن در کشور وجود ندارد.

الف- وقتی از رشد و ایجاد رونق معاملات می‌کنیم، همیشه مواجه با گرانی و افزایش قیمت خواهد شد، آیا رشد معاملات باعث رشد قیمت هم خواهد شد؛ در این مورد سوال شده که قیمت چه میزان تغییر خواهد کرد؟
رونقی که از آن سخن می‌گویم تا پایان بهار 96 و ابتدای تابستان 96 به مفهوم گرانی نیست و قدرت خرید و ظرفیت افزایش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد و قیمت مسکن در خیلی از نقاط هنوز هم در کف قیمت خود نرسیده است. رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته به‌قدری بالا بوده است که متناسب با رشد درآمد مردم نبوده و افزایش قیمت مسکن از سال 71 تا 91 حداقل 6000 درصد و حداکثر 9000 درصد بوده؛ یعنی بین 60 تا 90 برابر شده است. قیمت از سال 71 تا 94 حدود 103 برابر شده است. آیا در این مدت درآمد دهک‌های پایین و متوسط جامعه هم 103 برابر شده است؟ که نشده است. برای همین ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد و شعار هم نمی‌خواهیم بدهیم. واقعیت بازار است که لمس می‌کنیم. امیدواریم تا تابستان سال آینده وضعیت بازار با رشد بیشتری مواجه شود. رشد به مفهوم افزایش معاملات و تولید است. 300 صنعت و 1300 شغل با اقتصاد و بازار مسکن مرتبط است. اگر بازار مسکن راه بیافتد این تعداد صنعت و شغل دچار رونق خواهد شد باعث بالا بردن گردش پولی در کشور خواهد شد و خروج از رکود را بهبود می‌بخشد.

قیمت تا پایان تابستان افزایشی در حد تورم دارد
الف-با توجه سخن شما بازگشت معاملات مسکن به روال طبیعی تا پایان تابستان 1396 رخ خواهد داد، در مورد قیمت مسکن هم سؤالات زیادی پرسیده شده است، در این بخش چگونه است؟
قیمت تا پایان بهار آینده ثابت است و تغییر نخواهد کرد و بعدازآن اینکه احتمال سونامی و یا رشد زیاد و یا جهش در قیمت مسکن داشته باشیم، نداریم، اما ممکن است اگر این رونق، پایدار باشد و در اواخر تابستان این رونق ایجاد شود، رشد قیمتی حداکثر پیش‌بین که می‌توانیم انجام دهیم تا پایان بهار 96 در حد رشد تورم است.

و بعدازآن باید سیاست‌های دولت دوازدهم که چه سیاستی را در حوزه مسکن خواهد داشت، آیا سیاست‌های دولت یازدهم را ادامه خواهد داد و یا اینکه روناسی در حوزه سیاست‌های مسکن ایجاد کند که در آن زمان می‌توان بیشتر در مورد وضعیت اقتصاد مسکن پیش‌بینی کرد؛ اما هر دولتی با هر گرایشی که بر سر کار بیاید اینکه فکر کنیم در سال 96 با سونامی قیمت مسکن و جهش غیرمنطقی مواجه خواهیم شد، چنین اتفاقی رخ نخواهد داد...

الف- در مورد قیمت زمین هم سوال پرسیده شده که قیمت زمین چه تغییری خواهد کرد؟
قاعدتاً قیمت زمین هم با توجه به سهم حدود 70 درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن اثرگذار خواهد بود، ولی رشد قیمت مسکن در بخش زمین هم در حدود همان قیمت رشد خواهد کرد.

الف- پرسیده شده است که بعد از دور رکود و ایجاد رونق قیمت چگونه خواهد بود؟
 نه این‌گونه نخواهد شد. وظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد.

مسکن کالای سرمایه ای شده تا زمانی که تولید افزایش یابد
الف: مخاطبی سوال پرسیده است که چرا مسکن از یک کالای مصرفی به سرمایه‌ای در ایران تبدیل شده است؟
زمانی تناسب بین عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، باعث ارزشمند شد کالا خواهد شد وقتی کالا ارزشمند شد رویکرد مردم نسبت به آن سرمایه‌ای پیدا خواهند کرد. زمانی در کشور داشتن سیم کار سرمایه تلقی می‌شد، سال 1377 قیمت یک سیم‌کارت یک‌میلیون و شش‌صد هزار تومان بود و خودروی پیکان حدود یک‌میلیون و 800 هزار تومان بود و دو تا پیکان برابر بود با یک سیم‌کارت برابر بود؛ اما اکنون سیم کار به یک کالای مصرفی تبدیل‌شده است و با 5 هزار تومان دو سیم کارن می‌توان خرید. چون افزایش تولید داشت که باعث ایجاد بازار رقابتی شد و بازار رقابتی کالا را از سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل کرد. لذا مسکن هم برای تبدیل به یک کالای مصرفی را دارد ولی زمانی رخ خواهد داد که متقاضیان مسکن با میزان عرضه برابر و یا عرضه‌کنندگان بیشتر شود؛ اما الآن تولید ما بسیار پایین است. اگر یک کارمند تمام حقوق خود را پس‌انداز کند، 47 سال زمان می‌برد تا بتواند مسکن خریداری کند، پس هنوز مسکن یک کالای سرمایه‌ای است و نیازمند برنامه بلندمدت است.

الف: برخی ببینندگان الف در مورد مسکن مهر سوال کردند که اگر مسکن مهر نبود، قیمت مسکن چه میزان رشد می‌کرد؟
مطمئناً مسکن مهر به توازن بین عرضه و تقاضاکمک کرد؛ هرچند ایراداتی در اجرای مسکن مهر در خصوص مکان‌یابی وجود دارد، اما این طرح درمجموع به نظر من و علی‌رغم اینکه برخی اعتقاددارند مسیر مسکن را منحرف و باعث تورم شده است، اما اعتقادم دارم مسکن مهر توانست بخشی از نیازهای مردم را تأمین کند ولی در برخی موارد موفق نبود که یکی مکان‌یابی برای ساخت آن بود، مثلاً درجایی که قیمت زمین بسیار کمبود مردم خانه 300 متری داشتند، آپارتمان 40 متری ساختند که این کار اشتباه بود و الآن این آپارتمان خالی مانده است. رویکرد از خرید مسکن مهر رویکرد سرمایه ایجاد شد. نقدها وارد است اما اگر مسکن مهر نبود شاید افزایش قیمت مسکن بیشتر از وضعیت فعلی بود، بخصوص در شهرهای کوچک.

الف- سوالی در مورد چاپ پول و اینکه چه میزان پول برای مسکن مهر اختصاص داده شده است؟
نه به صورت دقیق، اما شنیدم تزریق بسیار زیادی برای مسکن مهر انجام شد؛ نمی‌توان گفت این پروژه ایراد نداشت و دولت می بایست بر اساس ظرفیتی که پیش‌بینی کرده بود، هزینه کند و طرح را پیش می‌برد و نمی‌بایست از ظرفیت دیگر در این پروژه استفاده کند که موردنقد اقتصاددان‌ها بود.

الف