کد مطلب: 453897
روش مدیریت مجتمع مسکونی در ایران و جهان
بخش تعاملی الف - حمید مقیمی
تاریخ انتشار : سه شنبه ۲۴ اسفند ۱۳۹۵ ساعت ۰۶:۴۶
تا آنجا که یادم می آید در بلوک مسکونی ما خرداد هر سال دوبار آگهی مجمع عمومی زده می شد، یک بار تعداد به حد نصاب نمی رسید و بار دوم که با هر تعداد رسمی بود، چند نفری داوطلب پست مدیرعاملی می شدند. این که ساکن بلوک بودن الزام بود یا ترجیح داشت خاطرم نیست ولی دست کم یک مزیت قطعی بود. خیلی ها فکر می کردند کسی که ساکن همان جا باشد با مشکلات آشنایی بهتری هم دارد. از بین داوطلبان و با رای حداقلی از ساکنان در مجمع، یک نفر به مدت یک سال سکان مدیریت بلوکی را در دست می گرفت که بیش از 500 خانواده در آن زندگی می کردند.
مسائل تاسیساتی، فضای سبز، نگهبانی، آسانسور، نگهداری و تعمیرات و ده ها و بلکه صدها مسئله ریز و درشت وجود داشت که مدیرعامل باید با آن ها دست و پنجه نرم می کرد تا اگر بتواند و به عنوان یک دستاورد مهم خرج و دخل بلوک را متعادل نگه دارد و شارژهای اضافه بر سازمان به ساکنان تحمیل ننماید. این نوع انتخاب مدیرعامل و اداره مجتمع ها شاید در غالب بلکه همه مراکز مسکونی در کشورمان جریان داشته و روالی عادی به شمار می رود. نکته قابل تامل اینجاست که معمولا این افراد داوطلب کسانی هستند که بازنشسته و فاقد شغل بوده و تجربه و دانش خاصی در زمینه اداره یک مجتمع مسکونی ندارند.
اما آیا در همه جای دنیا همین روش را دنبال می کنند و آیا تجربه دیگری هست که هزینه کمتر و بهره وری بیشتری داشته باشد؟
به تورنتوی کانادا و یکی از مجتمع های مسکونی این شهر می رویم. در این شهر کار اداره مجتمع های مسکونی نه با افراد منتخب ساکنان بلکه با فرد برگزیده شرکت های تخصصی در زمینه اداره ساختمان هاست. مدیرعامل از میان دوره دیده های این رشته که به استخدام شرکت مربوطه درآمده اند انتخاب می شوند. این افراد باید از لحاظ نظری دوره های مرتبط شامل قوانین مجتمع های مسکونی، اداره و ارتباطات انسانی، طراحی مالی برای مجتمع های مسکونی و اداره فیزیکی ساختمان را در کالج گذرانده باشند و از نظر عملی هم با کارآموزی یا شروع کار به عنوان دستیار، صلاحیت خود را برای شرکت مربوطه اثبات کنند. کادر اداری هم که معمولا شامل یک منشی مسلط دوره دیده هست توسط شرکت اداره کننده انتخاب می شود. یک شرکت ممکن است ده ها مجتمع مسکونی در سطح شهر را اداره کند و حسن شهرت می تواند باعث انتخاب این شرکت برای اداره مجتمع های جدید یا انتخاب پس از خاتمه قرارداد با شرکت قبلی شود.
به این ترتیب کسی مجتمع را اداره می کند که تخصص این کار را دارد، نیروی انسانی مربوطه از جمله نگهبانان هم دوره دیده اند برای همین یک نگهبان ورودی هم بر دوربین های کل مجتمع نظارت دارد، هم پاسخ گوی خودروهای میهمان یا خدماتی است، هم بسته های پستی را تحویل می گیرد و هم در صورت اضطرار و در همه ساعات شبانه روز با عوامل امدادی تماس حاصل می نماید. این سایت 1choicepropertymanagement.com یکی از شرکت هایی است که در تبلیغات خود نوشته است: "ما تلاش می کنیم که با زیر نظر داشتن مسائل ساکنان و بازرسی های دوره ای ساختمان، تعمیرات هزینه بردار را حذف کنیم و خدمات تعمیر و نگهداری را تماس ساکنان ارائه دهیم". در این نشانی هم یکی از کالج ها آگهی مربوط به پذیرش داوطلب دوره مدیریت مجتمع مسکونی را درج کرده است: www.humber.ca/continuingeducation/program/property-management
به این ترتیب به نظر می رسد انتخاب یک فرد از بین گزینه های بسیار محدود و تصدی شغل مدیریت مجتمع مسکونی و اداره آن با اتکای صرف به توانایی های درونی اشخاص و آزمون و خطا با شرایط کنونی جامعه و پیچیده تر شدن امور شهری هماهنگ نیست. شاید در نگاه اول آوردن فردی بازنشسته و ساکن بلوک امری اقتصادی و مقرون به صرفه باشد ولی در مقایسه با مجموع دخل و خرج مجتمع مسکونی در طی سال، بی تردید رقم حقوق مدیرعامل بسیار کوچکتر از اتلاف سرمایه های بزرگ احتمالی خواهد بود. برای نهادینه کردن تخصص در زمینه اداره مجتمع های مسکونی هم نهادهای بالادستی مثل وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت کار باید به فکر تدوین قوانین و ایجاد زمینه تاسیس شرکت های تخصصی و تربیت نیروی انسانی ماهر در قالب دانشگاه های علمی کاربردی یا فنی و حرفه ای باشند و هم فرهنگ ما به سمتی برود که هر کاری، حتی اموری که به نظر مهارتی می رسند با مجوز، گواهینامه و پس از طی دوره های حرفه ای به کسی داده شوند.
اما مجتمع مسکونی فقط مجموعه ای از سیمان و دیوار، تاسیسات و واحدهای پشتیبانی نیست بلکه، اجتماعی زنده با نیازهای فرهنگی، اجتماعی، رفاهی و اداری خاص خود شمرده می شود. در کانادا هیات مدیره ساختمان که منتخب و نماینده ساکنان هستند، وظیفه انتخاب شرکت اداره کننده، نظارت بر اجرای قوانین، گرفتن تصمیماتی نظیر تعمیرات ساختمان و موضوعات مالی را بر عهده دارد و در زیر مجموعه آن ها کمیته های مختلفی شکل می گیرد که در مورد مسائل فرهنگی و اجتماعی فعال هستند، نظیر کمیته فرهنگی (برای برگزاری جشن ها و مناسبت ها)، کمیته خوش آمد گویی (برای ملاقات قدیمی ها با تازه واردان ساختمان و آشنا کردن آن ها با مقررات)، کمیته بازیافت (رسیدگی، نظارت و فرهنگ سازی برای دفع صحیح زباله)، کمیته آموزش (برگزاری دوره های آموزش توسط داوطلبان به ساکنان علاقه مند) و ... که هر کمیته توسط افراد داوطلب اداره می شود.
در کانادا وقتی آپارتمانی به تازگی خریداری یا اجاره داده می شود، کمیته خوش آمدگویی با اعزام یک یا دو نماینده ضمن خوش آمد گفتن به تازه واردان، ابتدا بروشورهای اطلاع رسانی را به خانواده جدید ارائه و سپس از آن ها دعوت می کنند تا در جلسه ای با حضور تازه واردان یک ماه شرکت و با مجتمع مسکونی بهتر آشنا شوند، از فضای آسانسورها همیشه برای الصاق پوسترهای آموزشی که بیشتر به صرفه جویی انرژی یا دفع صحیح زباله مربوط می شود، استفاده می کنند، افراد داوطلب اعم از بازنشسته یا شاغل نیز می توانند کلاس های زبان، آشپزی، قرائت شعر و داستان و ... را به کسانی که تمایل دارند، عرضه نمایند. این ها می توانند نمونه هایی خوبی باشند از فرهنگ آپارتمان نشینی و تجربیات مثبتی که برای ما هم سودمند هستند.
کلمات کلیدی : حمید مقیمی
حسن
۱۳۹۵-۱۲-۲۴ ۰۹:۱۵:۵۸
باتوجه به اینکه در اکثر شهرستانها بخصوص کلانشهر ها 70الی80در صد مردم در آپارتمانها زندگی می کنند ولیکن متاسفانه بدلیل ضعف شدید قانون تملک آپارتمانها اکثرا اداره امور مشترک در ساختمانها دچار اشکالات عدیده میباشد ومدیران آپارتمانها که با انتخاب خود ساکنین انتخاب می شوند بدون ابزار کافی وبازدارنده قادر به مدیریت صحیح نیستند وهمان 1یا 2درصد متخلفین امور ساختمان را به هم می ریزند لذا شایسته است قانون به نحوی تدوین گردد که مدیر ساختمان حرف اول وآخر را بزند ومتخلف با اعمال موارد بازدارنده از قبیل قطع برق وآب وجلوگیری از عدم ورود مجبور به اجرای قانون باشد ودر موارد احتمالی تخلف مدیران ،ساکن شاکی به مرجع قضائی مراجعه نماید ومرجع قضایی در صورت اثبات تخلف مدیر را به شدیدترین مرتبه تعقیب ومجازات نماید (4203027) (alef-4)
۱۳۹۵-۱۲-۲۴ ۰۹:۵۲:۰۱
بسیار ایده خوبی می باشد
ضمنا اگر شهرداری به سازندگان الزام نماید که مثلا در بلوک آپارتمانهای بیش از 10 واحد، محلی (اتاقی) را بصورت مجزا از واحدهای مسکونی در نظر بگیرند تا اینگونه آموزشهای شهروندی و فرهنگی و اجتماعی توسط ساکنین علاقه مند و داوطلب به سایر ساکنین (بالاخص برای خانمهای خانه دار و کودکان و نوجوانان که بیتر در محیط منزل بوده و کمتر تحت اینگونه آموزشها قرار می گیرند) در همان بلوک آموزش داده شود بسیار اقدام بجا و دارای اثر مثبتی در فرهنگ پذیری و قانونمداری کلیه ساکنین خواهد داشت. (4203085) (alef-4)
ضمنا اگر شهرداری به سازندگان الزام نماید که مثلا در بلوک آپارتمانهای بیش از 10 واحد، محلی (اتاقی) را بصورت مجزا از واحدهای مسکونی در نظر بگیرند تا اینگونه آموزشهای شهروندی و فرهنگی و اجتماعی توسط ساکنین علاقه مند و داوطلب به سایر ساکنین (بالاخص برای خانمهای خانه دار و کودکان و نوجوانان که بیتر در محیط منزل بوده و کمتر تحت اینگونه آموزشها قرار می گیرند) در همان بلوک آموزش داده شود بسیار اقدام بجا و دارای اثر مثبتی در فرهنگ پذیری و قانونمداری کلیه ساکنین خواهد داشت. (4203085) (alef-4)
سعید ت
۱۳۹۵-۱۲-۲۴ ۱۲:۵۵:۳۴
داستان ما را برای نمونه بشنوید:
ساختمان ما فقط 4 واحد است و همسایه ها عالی.
یک نفر از ساکنان که بنا به شغل شریفش صبح زود یعنی قبل از 6 راهی کار می شود مدیریت ساختمان را از ابتدای بهره برداری ساختمان دارد. چون انصافا وقت می گذارند و دقیق است.
اما این همه داستان نیست. ایشان بسیار حساس هستند که گاهی بدون دلیل یک اعتراض یا یک تذکر را تبدیل می کند به یک جنجال فراگیر. هنرش هم فقط سروصدا کردن وهمه همسایه ها را بیرون کشوندن است. حالا موضوعاتش متنوع.
اما آخرین بار چه شد جالب است.
زمستان، خانم بنده، مانده برنج ها را لب پنچره می گذاشت برای پرنده ها.
پرنده ها همه را میخوردند. البته به تصور ما.
اما پرنده ها مقداری از این برنجها را از لبه پنجره به کوچه می ریختند.
مدیر حساس ما، فکر می کرد کوچه هم حوزه صدارت و ریاستش هست.
اما دچار سوتفاهم شده بود.
عادت بسیار زشتی در ساختمان راه انداخته اند که هر مشکلی هست مال مستاجر است. تنها یک واحد مستاجر داریم.
به صورت زشتی، اطلاعیه زده بود که لطفا سفره نان را از پنچره نتکانید!!
این به من برخورد و نمی دانستم که اصلا قضیه برنج هست.
لذا نوشته ماژیکی او را به نحوی کمرنگ کردم ولی پاک نکردم.
به همسایه دیگری سپردم که بهش اطلاع دهد که بابا زشت هست مگر شعور ما یا یکی از همسایه ها تاب برداشته که بیاید سفره از پنچره بتکاند!!
روز بعد ایشان دوباره اطلاعیه اش را از نو نوشت. خانم بنده هم به ذهنیت من اطلاعیه اش را کامل پاک کرد و رفت خونه. بعد که
ما داشتیم می رفتیم خرید عید.
دیدم ایشان رفته سراغ مستاجر و کم مانده دعوا کند که چرا اطلاعیه مرا پاک کردید.
داشتند دعوا می کردند که خانم من برای فرونشاندن دعوا اومد گفت کار منه.
این مدیر که حس ریاست داشت جلو چشم من صداش را سر خانم من برد بالا.
متاسفانه می دانستم مدیر مشکل دارد و نباید عصبی تر ش کنم. شروع کرد هر توهینی که به شغل و مزیت و ضعف من داشت کردن.
هرچقدر گفتم بیا بریم پارکینگ نیامد و لرزش گرفت. نه می شد زدش نه می شد تحملش کرد.
متاسفانه یا خوشبختانه خطا نکردم. بعدها خانمم شکر و تشکر کرد که خطا نکردم.
فرداش پسرم استفراغ گرفت. وقتی روز بعد به سمت پارک می رفتیم از دویدن بچه ها ترس و اضطراب می گرفت. همسایه میگفت شاید اثرات اون صحنه دعواست.
اما تصمیم گرفتم در اولین فرصت اگر دوباره کسی آرامش ساختمان را بهم زد با ضبط مستندات شکایت حقوقی کنم.
امسال که گذشت ولی عمرا بگذارم ایشان مدیر بمانند و توهم و سواستفاده هاشو ادامه دهد.
هرشب نه به بعد در ساختمان را قفل می کند!! کسی مهمانی بیاید باید ما جور ش را بکشیم بیاییم در را دستی باز کنیم.
کلا از دید خودش دیکتاتوری دارد.
ایشان صلاحیت ندارد دیگه. خانمم میگوید خانه را بفروش.
بخدا هر وقت خانمش یا بچه اش را می بینم برایشان احترامم را نشان میدهم که بچه اش احساس بدی نداشته باشد.
ولی خداییش همسایه از فامیل نزدیکتره. چرا باید به بچه هایمان ظلم کنیم.
اگر شرکتی مدیریت ساختمان را تقبل می کند با کمال میل ما استقبال خواهیم کرد.
یا حق. (4203393) (alef-4)
ساختمان ما فقط 4 واحد است و همسایه ها عالی.
یک نفر از ساکنان که بنا به شغل شریفش صبح زود یعنی قبل از 6 راهی کار می شود مدیریت ساختمان را از ابتدای بهره برداری ساختمان دارد. چون انصافا وقت می گذارند و دقیق است.
اما این همه داستان نیست. ایشان بسیار حساس هستند که گاهی بدون دلیل یک اعتراض یا یک تذکر را تبدیل می کند به یک جنجال فراگیر. هنرش هم فقط سروصدا کردن وهمه همسایه ها را بیرون کشوندن است. حالا موضوعاتش متنوع.
اما آخرین بار چه شد جالب است.
زمستان، خانم بنده، مانده برنج ها را لب پنچره می گذاشت برای پرنده ها.
پرنده ها همه را میخوردند. البته به تصور ما.
اما پرنده ها مقداری از این برنجها را از لبه پنجره به کوچه می ریختند.
مدیر حساس ما، فکر می کرد کوچه هم حوزه صدارت و ریاستش هست.
اما دچار سوتفاهم شده بود.
عادت بسیار زشتی در ساختمان راه انداخته اند که هر مشکلی هست مال مستاجر است. تنها یک واحد مستاجر داریم.
به صورت زشتی، اطلاعیه زده بود که لطفا سفره نان را از پنچره نتکانید!!
این به من برخورد و نمی دانستم که اصلا قضیه برنج هست.
لذا نوشته ماژیکی او را به نحوی کمرنگ کردم ولی پاک نکردم.
به همسایه دیگری سپردم که بهش اطلاع دهد که بابا زشت هست مگر شعور ما یا یکی از همسایه ها تاب برداشته که بیاید سفره از پنچره بتکاند!!
روز بعد ایشان دوباره اطلاعیه اش را از نو نوشت. خانم بنده هم به ذهنیت من اطلاعیه اش را کامل پاک کرد و رفت خونه. بعد که
ما داشتیم می رفتیم خرید عید.
دیدم ایشان رفته سراغ مستاجر و کم مانده دعوا کند که چرا اطلاعیه مرا پاک کردید.
داشتند دعوا می کردند که خانم من برای فرونشاندن دعوا اومد گفت کار منه.
این مدیر که حس ریاست داشت جلو چشم من صداش را سر خانم من برد بالا.
متاسفانه می دانستم مدیر مشکل دارد و نباید عصبی تر ش کنم. شروع کرد هر توهینی که به شغل و مزیت و ضعف من داشت کردن.
هرچقدر گفتم بیا بریم پارکینگ نیامد و لرزش گرفت. نه می شد زدش نه می شد تحملش کرد.
متاسفانه یا خوشبختانه خطا نکردم. بعدها خانمم شکر و تشکر کرد که خطا نکردم.
فرداش پسرم استفراغ گرفت. وقتی روز بعد به سمت پارک می رفتیم از دویدن بچه ها ترس و اضطراب می گرفت. همسایه میگفت شاید اثرات اون صحنه دعواست.
اما تصمیم گرفتم در اولین فرصت اگر دوباره کسی آرامش ساختمان را بهم زد با ضبط مستندات شکایت حقوقی کنم.
امسال که گذشت ولی عمرا بگذارم ایشان مدیر بمانند و توهم و سواستفاده هاشو ادامه دهد.
هرشب نه به بعد در ساختمان را قفل می کند!! کسی مهمانی بیاید باید ما جور ش را بکشیم بیاییم در را دستی باز کنیم.
کلا از دید خودش دیکتاتوری دارد.
ایشان صلاحیت ندارد دیگه. خانمم میگوید خانه را بفروش.
بخدا هر وقت خانمش یا بچه اش را می بینم برایشان احترامم را نشان میدهم که بچه اش احساس بدی نداشته باشد.
ولی خداییش همسایه از فامیل نزدیکتره. چرا باید به بچه هایمان ظلم کنیم.
اگر شرکتی مدیریت ساختمان را تقبل می کند با کمال میل ما استقبال خواهیم کرد.
یا حق. (4203393) (alef-4)
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۰:۵۷:۳۵
حاضرید چقدر حقوق به مدیر ساختمانتان بدهید؟ اگر یک میلیون بدهید سهم هر واحد ساختمانتان 250 هزار تومان است. به نظر من خدارا شکر کنید که یکنفر هست که بی مزد دارد ساختمانتان را میگرداند. مسایلی هم که گفتید بیشترشان تقصیر خود شما بوده. البته بداخلاقی ایشان توجیهی ندارد. فقط یک ماه امور ساختمان را دست بگیرید تا ببینید چه کار سختی است. (4204802) (alef-3)
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۹:۲۷:۴۲
موافقم مدیر ساختمان داره مجانی کار میکنه یک عده هم طلبکارش هستند همیشه باید پولی بشه تا قدر بدونن (4205923) (alef-11)
۱۳۹۵-۱۲-۲۶ ۰۹:۴۱:۳۶
در اینکه مدیریت ساختمان کار سختیست شکی نیست اما قبول بفرمائید مدیریت یک ساختمان 4 واحدی زمین تا آسمان با مدیریت یک بوک 500 واحدی متفاوت است.اینگونه رفتار کردن یک مدیر انهم ساختمان 4 واحدی قابل توجیه نیست. (4206579) (alef-11)
حسن
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۳:۰۶:۴۳
شما با ید توجه بفرمائید حس حیوان دوستی شما وخانمتان موجب کثیفی کوچه وپنجره وبالکن های طبقات پائین می شود که شایسته است بعضی از کارها رااگر انشاءالله خانه ویلائی خریدید درآنجا انجام دهید (4205077) (alef-11)
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۰:۳۳:۵۵
بسیار مطلب مفیدی بود. ممنون
خیلی خوب است که بفهمیم در جاهای دیگر دنیا چگونه مسائلشان را حل میکنند.
امیدوارم از این دست نوشته‌ها بیشتر در الف بخوانیم. (4204768) (alef-3)
خیلی خوب است که بفهمیم در جاهای دیگر دنیا چگونه مسائلشان را حل میکنند.
امیدوارم از این دست نوشته‌ها بیشتر در الف بخوانیم. (4204768) (alef-3)
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۵:۱۴:۱۳
ساختمان 5 واحدی ما
یکی از ساکنین که خانم او دارای وسواس شدید است( قبض آی دوره 45 روزه 1.800.000 تومان ) و در طبقه بالا ما زندگی میکنند باعث شده همه سقف ما نم داده و تخریب شود
وقتی به ایشون مسئله را میگوییم
جواب میدهد ایراد از لوله کشی ساختمان است و باید از مالک قبلی این واحد بازخواست کنیم (4205342) (alef-11)
یکی از ساکنین که خانم او دارای وسواس شدید است( قبض آی دوره 45 روزه 1.800.000 تومان ) و در طبقه بالا ما زندگی میکنند باعث شده همه سقف ما نم داده و تخریب شود
وقتی به ایشون مسئله را میگوییم
جواب میدهد ایراد از لوله کشی ساختمان است و باید از مالک قبلی این واحد بازخواست کنیم (4205342) (alef-11)
۱۳۹۵-۱۲-۲۵ ۱۷:۳۳:۲۰
ولی ما در مجتمع مسکونیمان تقریبا همین کار را انجام دادیم. ابتدا مجمع عمومی تشکیل شد و مجمع، 5 نفر را به عنوان هیات مدیره انتخاب کردند. هیات مدیره هم با شرکتی که کارش مدیریت مجتمع های آپارتمانی هست قرارداد بسته و مدیریت مجتمع( نگهداری از تاسیسات و مشاعات، نظافت و نگهبانی) را به این شرکت واگذار کرده. همه چیز هم خیلی خوب داره پیش میره. بزرگترین حسنش هم اینه که مدیر داخلی که توسط شرکت انتخاب شده ساکن مجتمع نیست. یعنی با همسایه ها رودربایستی نداره که اگر کسی شارژش را نداد نتونه باهاش برخورد کنه. (4205697) (alef-13)
۱۳۹۶-۰۱-۰۶ ۱۰:۱۴:۳۱
اگرهمه امور کشورخود رابا امور کشورهای پیشرفته و حتی کشورهای دست چندم مقایسه کنیم مشاهده می کنیم که عقب مانده هستیم؛ چرا؟ (4218112) (alef-11)
۱۳۹۶-۰۱-۰۹ ۱۶:۱۲:۴۶
رانندگی آمد ، فرهنگش نیامد .......آپارتمان نشینی آمد ،فرهنگش نیامد ،ای بابا بیخیال ما جهان سومی هم نیستیم. (4222359) (alef-13)
نظراتی كه به تعميق و گسترش بحث كمك كنند، پس از مدت كوتاهی در معرض ملاحظه و قضاوت ديگر بينندگان قرار مي گيرد. نظرات حاوی توهين، افترا، تهمت و نيش به ديگران منتشر نمی شود.
