کد مطلب: 445889
اشباع قیمت، علت رکود بازار مسکن
احمدرضا هدایتی، 27 بهمن 95
تاریخ انتشار : چهارشنبه ۲۷ بهمن ۱۳۹۵ ساعت ۰۹:۲۴
گفته میشود، رونق بخش مسکن و به تبع آن گردش مالی این بخش، میتواند 300 صنعت مرتبط را فعال و 1300 نوع شغل و حرفه را مجدداً تقویت و احیاء نماید و به اینترتیب برای هزاران نفر ایجاد اشتغال نموده و سهم قابلتوجهی در رشد صنعت، شکوفایی اقتصاد کشور و بهبود معیشت مردم داشته باشد، اما با این ویژگیها، چرا بخش مسکن همچنان در رکود بهسر میبرد و امکان فعالیت گسترده از این بخش سلب شده است؟
بهنظر میرسد چرایی این سؤال، در ارتباط مستقیم با درآمد خانوادهها و هزینه مسکن قرار دارد، بررسیهای آماری نشان میدهد که؛ اگرچه درآمد سالانه خانوار شهری از حدود 2 میلیون تومان در سال 75 به حدود 20 میلیون تومان در سال 92 رسیده است و رشد حدود 10 برابری را نشان میدهد، اما طی این مدت رشد قیمت آپارتمان حدود 13 برابر و قیمت زمین حدود 17 برابر بوده است.
آمارهای موجود نشان میدهد، از سال 80 تا 92 قیمت مسکن در شهری مانند؛ تهران بیش از 26 برابر رشد داشته و حتی برخی از دستاندکاران بخش مسکن میگویند: در جایی مانند؛ منطقه یک تهران، قیمت آپارتمان با رشد بیش از 129 برابر و قیمت زمین با رشد بیش از 194 برابری مواجه بوده است. البته در حال حاضر بین 70 تا90 درصد از قیمت مسکن به خرید زمین و 20 تا 30 درصد به هزینه ساخت مربوط میشود.
کارشناسان اقتصادی و متولیان بخش مسکن، معمولاً در بیان علل رشد جهشی قیمت مسکن به مواردی مانند؛ تأثیر غیرمستقیم توزیع یارانه نقدی، افزایش تقاضای ناشی از افزایش جمعیت، افزایش شهر نشینی، افزایش خانوادههای کمجمعیت و به عبارت دیگر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا و نیز انگیزه سفته بازی و فرهنگ سرمایهگذاری در بخش املاک اشاره میکنند.
این در حالی است که؛ با توجه به اقدامات گستردهای که در طول انقلاب اسلامی در این بخش صورت گرفت، هماکنون تعداد مسکن در ایران فقط ۴ درصد کمتر از تعداد خانوار است. منابع ذیربط اعلام کردهاند تنها در استان تهران بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.
به عبارت دیگر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد. این رقم در اوایل انقلاب اسلامی با جمعت حدود 30 میلیون نفری، حدود 100 مسکن بهازای هر ۱۲۷ خانوار بوده است. با اینحال مسکن هنوز به نقطه عبور از حالت کالایی و سرمایهای به حالت مصرفی نرسیده است.
بیشک؛ علت اصلی این آشفتگی را باید در موضوع آخر یعنی انگیزههای سفته بازی و واسطهگری و به تعبیر بهتر، انجام معاملات اقتصادی کاذب، بهمنظور کسب سودهای نامتعارف و غیرقانونی از نوسانات کوتاهمدت و میانمدت قیمتها در بازارِ کسب و کار جستجو نمود، موضوعی که نهتنها بخش مسکن، بلکه خرید و اجاره مغازه و کارگاه و در نتیجه کسب و کارِ اصناف و سایر بخشهای تولیدی را نیز متأثر تبعات منفی خود نموده است.
چرا که در این روش، برخی از افراد فرصتطلب و زالوصفت بهجای همکاری برای کنترل بحران و حل مشکل و تلاش برای کسب سود مشروع و قانونی از راههای اصولی و منطقی، سعی میکنند با متوصل شدن به حیله و نیرنگ و طراحی سناریوهای مختلف و استفاده از شگردهای متفاوت برای ملتهب نمودن شرایط بازار، به اهداف پلید خود در جهت حصول منفعت بیشتر و پرکردن شکم سیری ناپذیرشان، اقدام نمایند.
در این روش ناجوانمردانه که معمولاً با بهانههای بعضاً مرتبط و عمدتاً واهی و نامرتبط مانند؛ نوسانات ارزش جهانی سکه و طلا، نوسانات قیمت ارز، نوسانات قیمت نفت، تحریم و حتی در پی تهدیدهای دشمنان صورت میگیرد، افراد مذکور بدون در نظر گرفتن عواقب و پیامدهای درازمدتِ کارشان، بر اقتصاد کشور و معیشت مردم، کسب هرچه بیشتر سود با استفاده از شرایطی که ایجاد کردهاند را هدف قرار داده و با همراه ساختن افراد عادی که فریب شرایط را خوردهاند، به بحران بهوجود آمده دامن میزنند.
اگرچه این افراد با خیانت به هموطنان خود، به کسب درآمدهای مقطعی و ناپایدار دلخوش کردهاند، اما از آنجا که فرآیند فعالیتهای اقتصادی همچون حلقههای یک زنجیر در ارتباط با هم قرار دارد، قطعاً استفاده این روش کثیف، در بلندمدت، آثار منفی خود (همانند تورم و رکود فعلی حاکم بر صنعت ساختمانسازی) را در اَشکال مختلف، بر اقتصاد کشور آشکار خواهد ساخت و همگان از پیامدهای آن زیان خواهند دید.
این ناهنجاری در موضوع اجاره هم مصداق دارد، زیرا تحقیقات نشان میدهد که در ایران به علت بالا بودن نرخ اجاره مسکن، فقط حدود ۱۵ سال طول میکشد تا از محل دریافت اجاره، قیمت ملک مستهلک شود، درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است.
مطالعهی هزینههای خانوار نیز بیانگر این واقعیت است که؛ بهرغم افزایش سهم اسمی هزینه برخی از اقلام اصلی سبد خانوار، به علت افزایش بیش از حد قیمتها و رشد نامتعادل حقوق با حداقل 600 هزار تومان و میانگین در حد یک میلیون و صد و هفتاد هزار تومان در ماه، ارزش حقیقی در همه 6 گروه اصلی هزینهها کاهش داشته است، یعنی قدرت خرید مردم کم شده است.
به عنوان مثال؛ افزایش بیش از حد سهم هزینه خوراك از مخارج كل، یكی از شاخصهای كاهش رفاه خانوار است و معمولا سهم این گروه از كالاها به علت محدود بودن درآمد در خانوارهای فقیر، بزرگتر است، بنابراین؛ اگرچه سهم گروه خوراكیها در هزینه اسمی از ۲۸ درصد به ۳۳ درصد افزایش یافته، اما سهم این گروه برحسب ارزش حقیقی كاهش یافته است.
در گروه مسكن، آب، برق، سوخت و روشنایی نیز که پس از كالاهای خوراكی، بیشترین وزن را در هزینه خانوارها در اختیار دارند، هزینههای اسمی به شدت افزایش داشته، اما تعداد خریداران و کسانی که صاحب خانه شده اند کاهش یافته است.
حساب سرانگشتی هزینهها در این بخش حکایت از آن دارد که؛ میانگین قیمت مسکن در کلانشهرهایی مانند؛ تهران به حدود متری 4 میلیون و دویست هزار تومان رسیده است، یعنی چنانچه یک خانواده قصد خرید یک واحد آپارتمانی متوسط در تهران را داشته باشد و در یک وضعیت فرضی و ناممکن، تمام حقوق خود را برای خرید یک مسکن 100 متری پسانداز نماید، حدود 30 سال طول میکشد تا مبلغ لازم را (به شرط عدم مواجهه با تورم و افزایش قیمت) فراهم نماید.
همچنین؛ متوسط مبلغ اجاره ماهانه بهعلاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 22 هزار و 514 ریال با میانگین مساحت 77 مترمربع و متوسط عمر بنای 13 سال بوده است، یعنی بیش از 1 میلیون 700 هزار تومان برای یک واحد 77 متری و بیش از 2 میلیون 500 هزار تومان برای یک واحد 100 متری لحاظ شده است و این موضوع نیز، بحران را بیش از پیش تشدید نموده است، زیرا در واقع بخش عمدهای از درآمد خانوار را به هدر میدهد.
هزینه گروه بهداشت و درمان نیز که سومین رتبه در افزایش هزینه خانوارها را داشته است با افزایش هزینه مواجه بوده است. این افزایش در هزینه باعث شده تا خانوادهها تقریبا ۱۰ درصد كمتر از این خدمات استفاده كنند. وزن این گروه در سبد حقیقی خانوار ۷ درصد است.
سهم هزینه گروه حملونقل و ارتباطات چه از نظر ارزش اسمی و چه از نظر ارزش حقیقی در سبد خانوار كاهش نشان میدهد. استفاده از خدمات حملونقل تحتتاثیر افزایش بهای این خدمات بیش از ۳۰ درصد كاهش یافته است.
شاخص هزینه جاری در گروه آموزش، تفریح و خدمات فرهنگی با وجود رشد ۱۰۰ درصدی، تغییری در سهم این گروه كالایی از نظر شاخص هزینه حقیقی نداشته است. این وضعیت ناشی از سهم ناچیز هزینه تفریح و خدمات فرهنگی در سبد خانوارها است.
گروه كالاهای مبلمان و اثاثیه منزل و خدمات مربوطه كه كالاهای نسبتا بادوام را تشكیل میدهند، جزو دسته كالاهایی هستند كه مصرف آنها باعث افزایش رفاه میشود. با اینکه شاخص هزینه این گروه كالایی حدود ۷۰ درصد از نظر ارزش اسمی رشد كرده است، اما به لحاظ ارزش حقیقی ۳۰ درصد از مصرف آنها كاسته است.
این توضیحات به این مفهوم است که؛ قدرت خرید مسکن قشر متوسط و اقشار آسیبپذیر جامعه که خریدار اصلی پروژههای انبوهسازی هستند، بهشدت تقلیل یافته و به عبارت دیگر، شاخص دسترسی به مسکن شهری با توجه به درآمد متوسط خانوار کاهش داشته و طول دوره انتظار برای خانه دار شدن با توجه به تمام منابع قابل حصول احتمالی مانند؛ پسانداز، تسهیلات بانکی، کمک اقوام و سایر منابع قابل وصول، از 18 سال در سال 71 به بیش از 35 سال در حال حاضر رسیده است.
بنابراین به نظر میرسد؛ چون درآمد خانوار شهری به اندازه قیمت مسکن رشد نداشته است، تا مادامیکه قیمت خرید و فروش و اجاره ابنیه اعم از(مسکن، مغازه، کارگاه و سایر موارد مشابه) کاهش پیدا نکند یا درآمدها متناسب با تورم واقعی افزایش نیابد، امکان برگشت به شرایط قبل و رشد فعالیت در بخش مسکن ناممکن خواهد بود.
کارشناس ارشد مدیریت
بهنظر میرسد چرایی این سؤال، در ارتباط مستقیم با درآمد خانوادهها و هزینه مسکن قرار دارد، بررسیهای آماری نشان میدهد که؛ اگرچه درآمد سالانه خانوار شهری از حدود 2 میلیون تومان در سال 75 به حدود 20 میلیون تومان در سال 92 رسیده است و رشد حدود 10 برابری را نشان میدهد، اما طی این مدت رشد قیمت آپارتمان حدود 13 برابر و قیمت زمین حدود 17 برابر بوده است.
آمارهای موجود نشان میدهد، از سال 80 تا 92 قیمت مسکن در شهری مانند؛ تهران بیش از 26 برابر رشد داشته و حتی برخی از دستاندکاران بخش مسکن میگویند: در جایی مانند؛ منطقه یک تهران، قیمت آپارتمان با رشد بیش از 129 برابر و قیمت زمین با رشد بیش از 194 برابری مواجه بوده است. البته در حال حاضر بین 70 تا90 درصد از قیمت مسکن به خرید زمین و 20 تا 30 درصد به هزینه ساخت مربوط میشود.
کارشناسان اقتصادی و متولیان بخش مسکن، معمولاً در بیان علل رشد جهشی قیمت مسکن به مواردی مانند؛ تأثیر غیرمستقیم توزیع یارانه نقدی، افزایش تقاضای ناشی از افزایش جمعیت، افزایش شهر نشینی، افزایش خانوادههای کمجمعیت و به عبارت دیگر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا و نیز انگیزه سفته بازی و فرهنگ سرمایهگذاری در بخش املاک اشاره میکنند.
این در حالی است که؛ با توجه به اقدامات گستردهای که در طول انقلاب اسلامی در این بخش صورت گرفت، هماکنون تعداد مسکن در ایران فقط ۴ درصد کمتر از تعداد خانوار است. منابع ذیربط اعلام کردهاند تنها در استان تهران بین 200 تا 250 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.
به عبارت دیگر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد. این رقم در اوایل انقلاب اسلامی با جمعت حدود 30 میلیون نفری، حدود 100 مسکن بهازای هر ۱۲۷ خانوار بوده است. با اینحال مسکن هنوز به نقطه عبور از حالت کالایی و سرمایهای به حالت مصرفی نرسیده است.
بیشک؛ علت اصلی این آشفتگی را باید در موضوع آخر یعنی انگیزههای سفته بازی و واسطهگری و به تعبیر بهتر، انجام معاملات اقتصادی کاذب، بهمنظور کسب سودهای نامتعارف و غیرقانونی از نوسانات کوتاهمدت و میانمدت قیمتها در بازارِ کسب و کار جستجو نمود، موضوعی که نهتنها بخش مسکن، بلکه خرید و اجاره مغازه و کارگاه و در نتیجه کسب و کارِ اصناف و سایر بخشهای تولیدی را نیز متأثر تبعات منفی خود نموده است.
چرا که در این روش، برخی از افراد فرصتطلب و زالوصفت بهجای همکاری برای کنترل بحران و حل مشکل و تلاش برای کسب سود مشروع و قانونی از راههای اصولی و منطقی، سعی میکنند با متوصل شدن به حیله و نیرنگ و طراحی سناریوهای مختلف و استفاده از شگردهای متفاوت برای ملتهب نمودن شرایط بازار، به اهداف پلید خود در جهت حصول منفعت بیشتر و پرکردن شکم سیری ناپذیرشان، اقدام نمایند.
در این روش ناجوانمردانه که معمولاً با بهانههای بعضاً مرتبط و عمدتاً واهی و نامرتبط مانند؛ نوسانات ارزش جهانی سکه و طلا، نوسانات قیمت ارز، نوسانات قیمت نفت، تحریم و حتی در پی تهدیدهای دشمنان صورت میگیرد، افراد مذکور بدون در نظر گرفتن عواقب و پیامدهای درازمدتِ کارشان، بر اقتصاد کشور و معیشت مردم، کسب هرچه بیشتر سود با استفاده از شرایطی که ایجاد کردهاند را هدف قرار داده و با همراه ساختن افراد عادی که فریب شرایط را خوردهاند، به بحران بهوجود آمده دامن میزنند.
اگرچه این افراد با خیانت به هموطنان خود، به کسب درآمدهای مقطعی و ناپایدار دلخوش کردهاند، اما از آنجا که فرآیند فعالیتهای اقتصادی همچون حلقههای یک زنجیر در ارتباط با هم قرار دارد، قطعاً استفاده این روش کثیف، در بلندمدت، آثار منفی خود (همانند تورم و رکود فعلی حاکم بر صنعت ساختمانسازی) را در اَشکال مختلف، بر اقتصاد کشور آشکار خواهد ساخت و همگان از پیامدهای آن زیان خواهند دید.
این ناهنجاری در موضوع اجاره هم مصداق دارد، زیرا تحقیقات نشان میدهد که در ایران به علت بالا بودن نرخ اجاره مسکن، فقط حدود ۱۵ سال طول میکشد تا از محل دریافت اجاره، قیمت ملک مستهلک شود، درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است.
مطالعهی هزینههای خانوار نیز بیانگر این واقعیت است که؛ بهرغم افزایش سهم اسمی هزینه برخی از اقلام اصلی سبد خانوار، به علت افزایش بیش از حد قیمتها و رشد نامتعادل حقوق با حداقل 600 هزار تومان و میانگین در حد یک میلیون و صد و هفتاد هزار تومان در ماه، ارزش حقیقی در همه 6 گروه اصلی هزینهها کاهش داشته است، یعنی قدرت خرید مردم کم شده است.
به عنوان مثال؛ افزایش بیش از حد سهم هزینه خوراك از مخارج كل، یكی از شاخصهای كاهش رفاه خانوار است و معمولا سهم این گروه از كالاها به علت محدود بودن درآمد در خانوارهای فقیر، بزرگتر است، بنابراین؛ اگرچه سهم گروه خوراكیها در هزینه اسمی از ۲۸ درصد به ۳۳ درصد افزایش یافته، اما سهم این گروه برحسب ارزش حقیقی كاهش یافته است.
در گروه مسكن، آب، برق، سوخت و روشنایی نیز که پس از كالاهای خوراكی، بیشترین وزن را در هزینه خانوارها در اختیار دارند، هزینههای اسمی به شدت افزایش داشته، اما تعداد خریداران و کسانی که صاحب خانه شده اند کاهش یافته است.
حساب سرانگشتی هزینهها در این بخش حکایت از آن دارد که؛ میانگین قیمت مسکن در کلانشهرهایی مانند؛ تهران به حدود متری 4 میلیون و دویست هزار تومان رسیده است، یعنی چنانچه یک خانواده قصد خرید یک واحد آپارتمانی متوسط در تهران را داشته باشد و در یک وضعیت فرضی و ناممکن، تمام حقوق خود را برای خرید یک مسکن 100 متری پسانداز نماید، حدود 30 سال طول میکشد تا مبلغ لازم را (به شرط عدم مواجهه با تورم و افزایش قیمت) فراهم نماید.
همچنین؛ متوسط مبلغ اجاره ماهانه بهعلاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 22 هزار و 514 ریال با میانگین مساحت 77 مترمربع و متوسط عمر بنای 13 سال بوده است، یعنی بیش از 1 میلیون 700 هزار تومان برای یک واحد 77 متری و بیش از 2 میلیون 500 هزار تومان برای یک واحد 100 متری لحاظ شده است و این موضوع نیز، بحران را بیش از پیش تشدید نموده است، زیرا در واقع بخش عمدهای از درآمد خانوار را به هدر میدهد.
هزینه گروه بهداشت و درمان نیز که سومین رتبه در افزایش هزینه خانوارها را داشته است با افزایش هزینه مواجه بوده است. این افزایش در هزینه باعث شده تا خانوادهها تقریبا ۱۰ درصد كمتر از این خدمات استفاده كنند. وزن این گروه در سبد حقیقی خانوار ۷ درصد است.
سهم هزینه گروه حملونقل و ارتباطات چه از نظر ارزش اسمی و چه از نظر ارزش حقیقی در سبد خانوار كاهش نشان میدهد. استفاده از خدمات حملونقل تحتتاثیر افزایش بهای این خدمات بیش از ۳۰ درصد كاهش یافته است.
شاخص هزینه جاری در گروه آموزش، تفریح و خدمات فرهنگی با وجود رشد ۱۰۰ درصدی، تغییری در سهم این گروه كالایی از نظر شاخص هزینه حقیقی نداشته است. این وضعیت ناشی از سهم ناچیز هزینه تفریح و خدمات فرهنگی در سبد خانوارها است.
گروه كالاهای مبلمان و اثاثیه منزل و خدمات مربوطه كه كالاهای نسبتا بادوام را تشكیل میدهند، جزو دسته كالاهایی هستند كه مصرف آنها باعث افزایش رفاه میشود. با اینکه شاخص هزینه این گروه كالایی حدود ۷۰ درصد از نظر ارزش اسمی رشد كرده است، اما به لحاظ ارزش حقیقی ۳۰ درصد از مصرف آنها كاسته است.
این توضیحات به این مفهوم است که؛ قدرت خرید مسکن قشر متوسط و اقشار آسیبپذیر جامعه که خریدار اصلی پروژههای انبوهسازی هستند، بهشدت تقلیل یافته و به عبارت دیگر، شاخص دسترسی به مسکن شهری با توجه به درآمد متوسط خانوار کاهش داشته و طول دوره انتظار برای خانه دار شدن با توجه به تمام منابع قابل حصول احتمالی مانند؛ پسانداز، تسهیلات بانکی، کمک اقوام و سایر منابع قابل وصول، از 18 سال در سال 71 به بیش از 35 سال در حال حاضر رسیده است.
بنابراین به نظر میرسد؛ چون درآمد خانوار شهری به اندازه قیمت مسکن رشد نداشته است، تا مادامیکه قیمت خرید و فروش و اجاره ابنیه اعم از(مسکن، مغازه، کارگاه و سایر موارد مشابه) کاهش پیدا نکند یا درآمدها متناسب با تورم واقعی افزایش نیابد، امکان برگشت به شرایط قبل و رشد فعالیت در بخش مسکن ناممکن خواهد بود.
کارشناس ارشد مدیریت
کلمات کلیدی : رکود مسکن
نظراتی كه به تعميق و گسترش بحث كمك كنند، پس از مدت كوتاهی در معرض ملاحظه و قضاوت ديگر بينندگان قرار مي گيرد. نظرات حاوی توهين، افترا، تهمت و نيش به ديگران منتشر نمی شود.
