داخلی صفحه اقتصادی آرشيو يادداشت

۴

راه حل مشکل مسکن در ایران

بخش تعاملی الف - علی امیری

اشاره: مطلبی که می خوانید از سری یادداشت های بینندگان الف است و انتشار آن الزاما به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست. بینندگان الف می توانند با ارسال یادداشت خود، مطلب ذیل را تایید یا نقد کنند.

اشاره: نویسنده گرامی، نوشته هایی که از طرف شما بدستمان می رسد دارای ایمیل معتبر نیست و امکان ارتباط پویا با شما را نداریم. اگر بدنبال انتشار تحلیل های خود در الف هستید. ازاین پس در فرم ارسال یادداشت یک ایمیل معتبر درج کنید.

در خبرها آمده بود قیمت مسکن در ایران ۲۱.۴۹ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر (قدرت ضعیف خرید مسکن) ایران در میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۳ را به خود اختصاص داده است. طبق این بررسی مردم آمریکا دارای بالاترین قدرت خرید مسکن هستند. قیمت هر واحد مسکونی در این کشور تنها ۲.۴۱ برابر درآمد سالانه یک خانوار آمریکایی است.

اما شما تصور می‌کنید که در آمریکا و کانادا و اصولاً کشورهای پیشرفته چگونه عمل کردند که قیمت مسکن این چنین در مقایسه با درآمد پائین است؟ جواب بسیار ساده است، در این کشورها هیچ خانوادیی هوس داشتن خانه دوم نمی کند، چون داشتن خانه یعنی‌ هزینه، در این کشورها تمام کسانی‌ که دارای کوچکترین ملک یا خانه یا اموال غیر منقول می باشند حتی مزرعه و ویلای خارج شهر و روستاها باید مالیات در حدود یک درصد قیمت سال گذشته آن ملک را به دهند، به علاوه آن باید هزینه‌هایی‌ دیگری نیز متقبل بشوند مانند هزینه‌های ثابت برق، آب، گاز و شارژ یا رسیدگی به باغچه خانه و برف روبی پیاده رو که اگر نکنند توسط شهرداری محل جریمه می‌شوند حتی اگر خانه خالی‌ از سکنه‌ باشد، ولی‌ در مقابل در ایران بهترین ، بی‌ دردسر‌ترین سرمایه گذاری خرید خانه و خالی‌ نگاه داشتن آن است، مطمئن باشید که اگر ما در ایران چنین قوانینی داشته باشیم قیمت مسکن در ایران به یک پنجم آن چیزی که حالا هست کاهش خواهد یافت.

حتی همین حالا کسانی‌ که در بازار مسکن ایران کار می کنند می‌دانند که قیمت و ضریب خالی‌ بودن آپارتمان ها در مجتمع مسکونی مانند آتی‌‌ساز، اکباتان و... نسبت به منطقه آنها پائینتر است، به این دلیل ساده که این مجتمها شارژ بالایی‌ دارند و برای محتکرین مسکن از نظر روانی‌ مشکل است که آنها را بخرن و خالی‌ رها کنند. به هر حال در ایران مشکل کمبود مسکن وجود ندارد بلکه مشکل احتکار مسکن وجود دارد و اگر این محتکرین بدانند که بابت خانه خالی‌ خود باید مالیات به دهند فوری آن خانه را در بازار می‌گذرند و قیمت مسکن پایین خواهد آمد، البته راه حالی‌ که در چند سال گذشته مطرح شده است یعنی‌ گرفتن مالیات از خانه خالی عملا نشدنی‌ است و بهترین راه همان گرفتن مالیاتی در حدود نیم تا یک درصد از تمام املاک و خانه ها است که در تمام دنیا اجرایی شده، و در کنار آن خرید و فروش خانه در برخی‌ مواقع تا ۱۰ درصد ارزش خانه هزینه دارد که این خود باعث کاهش بورس بازی می شود.

فروشندگان خانه باید تا ۵ درصد ارزش خانه هزینه بنگاه املاک بکنند و برای انتقال آن و سایر هزینه‌ها مانند رنگ آمیزی چند هزار دلار هزینه کنند ولی‌ در ایران این هزینه‌ها کمتر از یک یا دو درصد ارزش ملک است.

البته من شخصا به دو دلیل هرگز خوشبین نیشتم که چنینی چیزی در ایران اتفاق بیفتند ۱- مجلس، شورای شهر یا وزرا باید چنین قوانینی را پیشنهاد و تصویب کنند که کیست که نداند که آقایان با دید بخشی و شخصی‌ که به امور دارند فوری چرتکه میاندازند و متوجه میشوند اولین کسی‌ که ضرر می‌کند خود آقایان و نزدیکان آنها هستند و تحت عنوان حمایت از قشر ضعییف جامعه از تصویب چنین قوانینی جلوگیری میکنند!

۲-ٔبر فرض که کسانی‌ در مجلس و دولت چنین دلسوز باشند که برای مصلحت کّل مردم کشور و بدون هراس از نتیجه انتخابات خود در آینده چنین قوانینی را تصویب نمایند، اما ساختار کنونی اقتصاد ایران تحمل این اصلاح قیمت ها را نخواهد داشت، کیست که کمی‌ از اقتصاد ایران و جهان آگاهی‌ داشته باشد و نداند که مسکن در ایران به منزله ذخیره گاه این نقدینگی وحشتناک در اقتصاد کشور است، یعنی‌ اگر در آمریکا و کشورهای پیشرفته و حتی کشورهایی مانند ترکیه و مالزی بازار سرمایه به عنوان ذخیره گاه نقدینگی نقش بازی می‌کند در نبود بازار سرمایه قابل قبول در ایران، اگر این نقدینگی از بازار مسکن بخواهد خارج شود آشوبی در اقتصاد ایران به وجود خواهد آورد که هیچ نیرویی قادر به جمع کردن آن نخواهد بود.

همین جا است که متوجه می‌شویم برای حتی کاهش قیمت مسکن در ایران، باید تصمیمات اساسی‌ در زمینه اقتصاد ایران و چگونگی‌ تامل آن با اقتصاد دنیا گرفته شود که با وجود برخی‌ حرکت های کوچک از سوی آقای روحانی و یا ظریف ولی چشم‌انداز روشنی از اینگونه تصمیمات کلان در کشور نمی‌بینیم.