کد مطلب: 247496
رکود مسکن یا ترکیدن حباب قیمت؟
بخش تعاملی الف - مهرشاد منصوری
اشاره: مطلبی که می خوانید از سری یادداشت های بینندگان الف است و انتشار آن الزاما به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست. بینندگان الف می توانند با ارسال یادداشت خود، مطلب ذیل را تایید یا نقد کنند.
تاریخ انتشار : شنبه ۱۰ آبان ۱۳۹۳ ساعت ۰۸:۰۶
رکود خرید و فروش مسکن جزو لاینفک تیترهای روزانه اغلب رسانه ها شده است ولی ایا واقعا مسکن و ملک دچار رکود شده اند یا قلبتر دچار افزایش افسار گسیخته شده اند و اکنون در حال رسیدن به نرخ واقعی هستند؟
اگر روند تورم و قیمت مسکن و نسبت درامد به قیمت مسکن را در بیست سال گذشته بررسی کنیم به راحتی متوجه می شویم که نرخ مسکن ده ها برابر تورم افزایش داشته است.
در سال ۷۲ ما (پدر بنده) یک خانه کلنگی به متراژ ۶۲۰ متر در محله ای نسبتا خوب را به قیمت ۱۲میلیون تومان یا به عبارتی متری کمتر از ۲۰ هزار تومان خریدیم.
در آن زمان قیمت پژو ۴۰۵ حدود ۴میلیون تومان بود یعنی یک سوم این ملک و البته همان موقع هم بحث بود که زمین و ملک گران است!
قیمت دلار هم اگر اشتباه نکنم حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ تومان بود یعنی یک دوازدهم زمان حال و البته قیمت این زمین (که اکنون در ان ۶ طبقه ساخته اند!) در این لحظه بالای ۲.۵ میلیارد تومان میباشد یعنی افزایش ۲۰۰ برابری!
حقوق پدر بنده هم حدود ماهی ۲۰۰ هزار تومن بود و عملا حقوق ۵ سال خود را برای این زمین داده بود و بسیار نگران بود!
در این لحظه چنان شغلی در بهترین حالت ۴ میلیون تومان حقوق دارد و ۲۵۰۰ میلیون تومان یعنی بیش ازحقوق ۵۰ سال شخصی با چنین حقوقی.
به راحتی دیده می شود که در این ۲۱ سال یک ضریب ده در قیمت ملک وارد شده علاوه بر ضریب تورم.
دلیل این امر چیست ؟ آیا عرضه و تقاضاست؟ یه نظر بنده خیر. تمامی خرید و فروش هایی که باعث افزایش قیمت ملک شد در اثر خرید و فروش و دلالی و رفتن پول در این قسمت بود وگرنه تقاضامندان اصلی مسکن کاملا از این چرخه خارج شده اند.
ولی چرخه دلالی و خرید و فروشی که در انتهای زنجیره آن مصرف کننده واقعی وجود نداشته باشد قطعا روزی از حرکت می ایستد و امروز همان لحظه این واماندگی است.
امروزه کمتر شخصی بدون داشتن ملک یا خانه و فروختن ان می تواند صاحب ملک یا خانه دیگری شود و مثلا یک جوان دم بخت به خانه دار شدن خود حتی فکر هم نمی کند در صورتیکه تقاضا مند اصلی مسکن جوانانی هستند که در ابتدای زندگی مشترک قرار دارند و نسلهای قبلی که اغلب خانه ای هرچند کوچک از خود دارند و این یعنی رسیدن به بن بست دلالی ملک و مسکن.
دلیل کسانی که می گویند چون زمین قابل وارد کردن نیست و محدود است گران شده هم قابل قبول نیست.برای مثال در مناطق اطراف اصفهان هزاران باغ قرار دارد که همه انها قیمتهایی نجومی پیدا کرده اند و اغلب نه زمین حاصلخیز دارند و نه اب کافی و نه امنیت قابل قبول ضمن اینکه باغ یک نیاز اولیه مثل مسکن نیست که دچار چنان افزایش تقاضا و کاهش عرضه ای شود.
البته این اتفاقات پیشتر در بخش خودرو و موبایل و طلا و جاهای دیگر هم افتاد و تقریبا تمامی آن ها در این روزگار به قیمت های واقعی برگشتند و دقیقا همین اتفاق برای بازار مسکن هم خواهد افتاد و پس چند سال رکود و افزایش پیدا نکردن قیمت و در کنار ان وجود تورم، به تدریج شاهد برگشتن قیمت ملک بر منحنی واقعی تورم خواهیم بود.
حداقل امیدواریم که چنین شود!
اگر روند تورم و قیمت مسکن و نسبت درامد به قیمت مسکن را در بیست سال گذشته بررسی کنیم به راحتی متوجه می شویم که نرخ مسکن ده ها برابر تورم افزایش داشته است.
در سال ۷۲ ما (پدر بنده) یک خانه کلنگی به متراژ ۶۲۰ متر در محله ای نسبتا خوب را به قیمت ۱۲میلیون تومان یا به عبارتی متری کمتر از ۲۰ هزار تومان خریدیم.
در آن زمان قیمت پژو ۴۰۵ حدود ۴میلیون تومان بود یعنی یک سوم این ملک و البته همان موقع هم بحث بود که زمین و ملک گران است!
قیمت دلار هم اگر اشتباه نکنم حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ تومان بود یعنی یک دوازدهم زمان حال و البته قیمت این زمین (که اکنون در ان ۶ طبقه ساخته اند!) در این لحظه بالای ۲.۵ میلیارد تومان میباشد یعنی افزایش ۲۰۰ برابری!
حقوق پدر بنده هم حدود ماهی ۲۰۰ هزار تومن بود و عملا حقوق ۵ سال خود را برای این زمین داده بود و بسیار نگران بود!
در این لحظه چنان شغلی در بهترین حالت ۴ میلیون تومان حقوق دارد و ۲۵۰۰ میلیون تومان یعنی بیش ازحقوق ۵۰ سال شخصی با چنین حقوقی.
به راحتی دیده می شود که در این ۲۱ سال یک ضریب ده در قیمت ملک وارد شده علاوه بر ضریب تورم.
دلیل این امر چیست ؟ آیا عرضه و تقاضاست؟ یه نظر بنده خیر. تمامی خرید و فروش هایی که باعث افزایش قیمت ملک شد در اثر خرید و فروش و دلالی و رفتن پول در این قسمت بود وگرنه تقاضامندان اصلی مسکن کاملا از این چرخه خارج شده اند.
ولی چرخه دلالی و خرید و فروشی که در انتهای زنجیره آن مصرف کننده واقعی وجود نداشته باشد قطعا روزی از حرکت می ایستد و امروز همان لحظه این واماندگی است.
امروزه کمتر شخصی بدون داشتن ملک یا خانه و فروختن ان می تواند صاحب ملک یا خانه دیگری شود و مثلا یک جوان دم بخت به خانه دار شدن خود حتی فکر هم نمی کند در صورتیکه تقاضا مند اصلی مسکن جوانانی هستند که در ابتدای زندگی مشترک قرار دارند و نسلهای قبلی که اغلب خانه ای هرچند کوچک از خود دارند و این یعنی رسیدن به بن بست دلالی ملک و مسکن.
دلیل کسانی که می گویند چون زمین قابل وارد کردن نیست و محدود است گران شده هم قابل قبول نیست.برای مثال در مناطق اطراف اصفهان هزاران باغ قرار دارد که همه انها قیمتهایی نجومی پیدا کرده اند و اغلب نه زمین حاصلخیز دارند و نه اب کافی و نه امنیت قابل قبول ضمن اینکه باغ یک نیاز اولیه مثل مسکن نیست که دچار چنان افزایش تقاضا و کاهش عرضه ای شود.
البته این اتفاقات پیشتر در بخش خودرو و موبایل و طلا و جاهای دیگر هم افتاد و تقریبا تمامی آن ها در این روزگار به قیمت های واقعی برگشتند و دقیقا همین اتفاق برای بازار مسکن هم خواهد افتاد و پس چند سال رکود و افزایش پیدا نکردن قیمت و در کنار ان وجود تورم، به تدریج شاهد برگشتن قیمت ملک بر منحنی واقعی تورم خواهیم بود.
حداقل امیدواریم که چنین شود!
کلمات کلیدی : مهرشاد منصوری
احدی از مالکین
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۵:۵۴:۰۳
حق با نویسنده محترم هست ،، قیمت ملک و آپارتمان رشد بی پایه و اساس بیشتر از تورم داشته ،که اکنون رکود نزولی حاکم شده ،، امکان ترکیدن حباب قیمت مسکن نیز هست ،، (2464402) (alef-10)
متقاضی مسکن
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۵:۵۹:۲۷
این حرف ها چیه بابا من یه اپارتمان 70 متری دارم حدود 250 میلیون می شه فروخت تو انی بازار ماشینم را بفروشم و قرض و قوله سیصد ملیون می تونم جور کنم برم مستاجری ؟ کسی هست بتونه با این مبلغ خونه بسازیم حدا اقل متراژ صد متر بسمالله بابا قیمت بیشتر از این حرف ها در می اید خبر ندارید از تورم بخش اقای نویسنده کجای کاری !! تو منطقه 22 زمین سیصد متری زیر دو میلیارد نیست اون هم با دو طبقه جواز !! کجای کاری داداش اقتصاد با ارزو های ما بالا و پایین نمی ره می ره !!!!!!!!!!!!! (2464414) (alef-10)
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۲۰:۵۵:۳۹
آقا دولت بیاد این مشاورین املاک رو جمع کنه تا ببینین قیمت مسکن چه جوری واقعی میشه . هر اتفاقی تو بازار مسکن زیر سر ایناس . (2467570) (alef-13)
مهدی
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۶:۳۴:۰۹
فکر میکنم تا زمانی که نرخ گذاران مسکن خود از ملاکان بزرگ باشند قیمت زمین وملک کاهش که نمیابد هیچ افزایش هم پیدا میکند
حالا شما بگو چرا این همه سرمایه فقط در بخش مسکن تزریق شده؟ چرا مثلا در بخش کشاورزی سرمایه گذاری نشده ؟ خیلی عجیبه!!!خیلی عجیب
صدا و سیما نمایی نشون میداد از یک سناتور آمریکایی داخل یک ماشین که از شهر حرکت کردند تا به منزلش(کلبه چوبی دو طبقه) در حومه شهر بروند فاصله چند ساعته تا منزل تماما زمین های زیرکشت بود ومالک همه آنها همین سناتور؛ مشخصا کاروبار پر سودی است حالا من نماینده 2 دوره مجلس شورای اسلامی را سراغ دارم که تنها کار تولیدی که انجام داده کاشت چند نهال میوه در زمین ویلایشان هست گفتم که عجیب است عجیب (2464459) (alef-10)
حالا شما بگو چرا این همه سرمایه فقط در بخش مسکن تزریق شده؟ چرا مثلا در بخش کشاورزی سرمایه گذاری نشده ؟ خیلی عجیبه!!!خیلی عجیب
صدا و سیما نمایی نشون میداد از یک سناتور آمریکایی داخل یک ماشین که از شهر حرکت کردند تا به منزلش(کلبه چوبی دو طبقه) در حومه شهر بروند فاصله چند ساعته تا منزل تماما زمین های زیرکشت بود ومالک همه آنها همین سناتور؛ مشخصا کاروبار پر سودی است حالا من نماینده 2 دوره مجلس شورای اسلامی را سراغ دارم که تنها کار تولیدی که انجام داده کاشت چند نهال میوه در زمین ویلایشان هست گفتم که عجیب است عجیب (2464459) (alef-10)
فرهاد
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۷:۴۳:۵۱
میگن رکود بد هستش اما به نظر من این بهترین و عالی ترین و شیرین ترین رکود دنیاست ایشالله تا هزاران سال ادامه پیدا کنه و همه خونه دار بشن . ایشالله جوری بشه یک کارگر ساده با 3 سال حقوقش بتونه یک سرپناه برای خانواده اش تهیه کنه.نه اینکه 20 سال حقوقشو بزار کنار یعنی حتی اب و نان و... هم پول نده بازهم نتونه بخره (2464579) (alef-10)
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۸:۰۳:۳۷
سلام خوش به حال شما پدر شما در اون سال 200 هزارتومان حقوق دریافت میکرده
حقوق پدر بنده هم حدود ماهی ۲۰۰ هزار تومن بود و عملا حقوق ۵ سال خود را برای این زمین داده بود و بسیار نگران بود!
اون زمان تازه 2 سال بود وارد آموزش و پرورش شده بودم مهر 70 اسفند ماه برام حدود50 هزارتومان واریز شد یعنی ماهی تقریبا 9000 سال 71 فکر کنم شد 11000تومان و سال 76 که ازدواج کردم حکم حقوقی من بود 33000 تومان با حساب تقریبی میشه گفت حقوق بنده در سال 72 حدود 13 الی 14 هزار بوده من لیسانس بودم
متوسط حقوق در یافتی من بود تقریبا 18 ال 20که سالیانه میشد 240 که در 5 سال میشه 1200000
اونم به شرطی که هیچ هزینه ای پرداخت نکنم و مالیاتی کم نشه
ما و امثال ما چه باید می کردند و الان چه میکشند (2464618) (alef-10)
حقوق پدر بنده هم حدود ماهی ۲۰۰ هزار تومن بود و عملا حقوق ۵ سال خود را برای این زمین داده بود و بسیار نگران بود!
اون زمان تازه 2 سال بود وارد آموزش و پرورش شده بودم مهر 70 اسفند ماه برام حدود50 هزارتومان واریز شد یعنی ماهی تقریبا 9000 سال 71 فکر کنم شد 11000تومان و سال 76 که ازدواج کردم حکم حقوقی من بود 33000 تومان با حساب تقریبی میشه گفت حقوق بنده در سال 72 حدود 13 الی 14 هزار بوده من لیسانس بودم
متوسط حقوق در یافتی من بود تقریبا 18 ال 20که سالیانه میشد 240 که در 5 سال میشه 1200000
اونم به شرطی که هیچ هزینه ای پرداخت نکنم و مالیاتی کم نشه
ما و امثال ما چه باید می کردند و الان چه میکشند (2464618) (alef-10)
بابی
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۱۸:۲۰:۵۷
پدر جنابعالی چه سمتی داشتند که در ان سال200000تومان حقوق داشتند درحالی که حقوق من معلم درسال 74 16000 تومان بوده پس پدر شما الان باید 20000000 حقوق داشته باشد خوش بحال شما (2464651) (alef-10)
Koorosh
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۲۲:۱۲:۰۸
با نظرات نويسنده كاملا مخالفم و از انجا كه نه عوارض شهرداري و نه دستمزد كارگران و مهندسان ونه مصالح ساختماني كاهش پيدا نكرده كه افزايش نيز يافته و با محدود بودن زمين و خانه هاي كلنگي كه از عناصر تاثير گذار بر قيمت آپارتمان ميباشد در آينده شاهد افزايش بيشتر قيمت مسكن پس از گذار از دوران ركود كنوني خواهيم بود (2464962) (alef-10)
Shekari
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۲۲:۱۵:۲۰
باسلام:فكرنمي كنيد بدليل اينكه واقعيت روي دست مردم ونيازمندوبويژه همان مسكن جوانان اينه نمي تونندباان سرمايه گذاري دربانك مسكن ماست بخورنند!بجاي خريد مسكن.١-ازطرفي باحساب ١٠برابري ارز و٢٠برابري حقوق كه حاصلضرب انها ٢٠٠همان ضريب واقعي بدست مياد.٢-بنظرشماكدام امكان ١٠برابري شدن حقوقها!يايك دهم شدن قيمت مسكن مقدور!خواهدشد.٣-هيچكدام.خدماتي وسرويس هاي شدني تسهيلاتي راچه قول داده انددولتها ويالازم است فكري جامع واراده اي كامل براي پوشاندن اين فاصله نسل جديدوقديم(دارنده ازگذشته) ضروري است والابازهم فساد وفسق وفسادو...اين فاصله راپرميكند. (2464964) (alef-10)
۱۳۹۳-۰۸-۱۰ ۲۲:۴۵:۵۰
حداقل امیدواری که چنین شود رو خوب گفتی....پس خودتونم تحلیلنون رو قبول نداری (2465002) (alef-10)
۱۳۹۳-۰۸-۱۱ ۰۰:۳۱:۵۲
قیمت مسکن با بیش از سه برابر شدن کالاها در سه سال گذشته حتی دوبرابر نشده است
موضوع رکود کلی بر تمان اقتصاد ایران هست که بر اثر بیش از سه برابر شدن قیمت دلار از از قیمت واقعی زیر 1000 تومان آن بر اقتصاد ایران سایه افکنده (2465104) (alef-10)
موضوع رکود کلی بر تمان اقتصاد ایران هست که بر اثر بیش از سه برابر شدن قیمت دلار از از قیمت واقعی زیر 1000 تومان آن بر اقتصاد ایران سایه افکنده (2465104) (alef-10)
امير
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۰۶:۲۲:۲۸
قيمت مسكن اواخر سال 91 قبل از اينكه اجناس سه برابر شود چهار برابر شد . (2467059) (alef-13)
۱۳۹۳-۰۸-۱۱ ۰۸:۲۲:۵۲
دوستانی که این تحلیل را اشتباه می خوانند توجه داشته باشند که بحث بر سر زمین است و نه مصالح، در جایی که قیمت ساخت در بالاترین حالت قیمت مصالح متری 800 تا 1 میلیون است چرا قیمت آپارتمان بالای 10 میلیون است، (2465289) (alef-13)
۱۳۹۳-۰۸-۱۱ ۱۹:۳۳:۴۸
اگر میتوانید یکمتر زمین ، فقط یک متر زمین در سعادت آباد تهران تولید کنید. در ضمن کسی که خانه ندارد مجبور نیست خانه متری ده میلیونی بخره ، آقا تو همین یافت آباد خودمون آپار متری 2200000 میفروشند . میتونه بخره اونم با چهار پنج سال کار کردن (2466664) (alef-10)
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۱۲:۱۱:۱۸
مثل اینکه شما هم از جماعت دلال مسکن هستید.یک آپارتمان 50 متری با قیمت متری 2200000 تومان میشه 110 میلیون تومن.110 میلیون رو تقسیم بر 60 ماه کنید تقریبا میشه ماهی 2میلیون تومان.یعنی باید ماهی دو میلیون بذاری کنار تا بعد از پنج سال به شرط ثابت موندن قیمت مسکن بتونی یک اپارتمان 50 متری تو یافت اباد بخری.به نظرتون چند درصد مردم میتونند ماهانه دو میلیون پس انداز کنند؟
به نظر من تا زمانی که قیمت مسکن به حداقل یک سوم قیمتهای کاذب فعلی نرسه این وضعیت رکود ادامه داره و چه رکود شیرینی.چون دودش فقط به چشم زالوهای اقتصادی میره.
دولت هم اگه واقعا نگران وضعیت مسکن مردمه باید بر خانه هایی که فروش نمیره و احتکار شده مالیاتهای سنگین وضع کنه تا شاید این جماعت خون آشام ناچار بشن خونه های خالی رو با قیمتهای واقعی عرضه کنند. (2467243) (alef-13)
به نظر من تا زمانی که قیمت مسکن به حداقل یک سوم قیمتهای کاذب فعلی نرسه این وضعیت رکود ادامه داره و چه رکود شیرینی.چون دودش فقط به چشم زالوهای اقتصادی میره.
دولت هم اگه واقعا نگران وضعیت مسکن مردمه باید بر خانه هایی که فروش نمیره و احتکار شده مالیاتهای سنگین وضع کنه تا شاید این جماعت خون آشام ناچار بشن خونه های خالی رو با قیمتهای واقعی عرضه کنند. (2467243) (alef-13)
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۱۲:۱۲:۱۴
الف جان نظرات همه رو درج کن نه فقط نظرات موافقین قیمتهای فضایی مسکن رو. (2467245) (alef-13)
۱۳۹۳-۰۸-۱۱ ۱۹:۱۱:۴۱
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن افزایش بنگاه ها و عدم نظرات بر این بنگاه ها بوده و اینا هم برای خودشون ماهیانه درامد چشمگیری می خوان به هر حال و دلالی و واسطه گری رو افزایش می دن (2466642) (alef-10)
امين
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۰۵:۵۵:۵۸
هيچ ركودي در بازار مسكن وجود ندارد و اگر هم ركودي وجود دارد مربوط به تمامي مشاغل است - ميتوان گفت نسبت به ساير مشاغل از رونق بهتري برخوردار است - كساني كه ميگويند بازار مسكن درركود است ميخواهند دست دلالان را به بازار مسكن باز كنند غافل از اينكه اين بازار كاذب در ايندهاي خيلي نزديك بازار مسكن را شديدا" به زمين ميزند . (2467055) (alef-13)
كيوان
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۰۶:۰۴:۴۰
اگر بخواهيم قيمت مسكن را به نسبت طلا بسنجيم بايستتي قيمت مسكن همانند طلا يك سوم پايين بيايد ويك سوم ديگر هم بعلت بالا رفتن بي رويه وبدون دليل ان در دوسال اخير افت كند درصورتي كه نهايت پايين امدن قيمت ده درصد بوده . (2467056) (alef-13)
احسان
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۱۱:۴۴:۱۰
قیمت مسکن تابع زمین و مصالح ساختمانیه ، شاید قیمت زمین دارای حباب باشه ولی قیمت مصالح و کارگر که حباب نداره.پس منتظر رکود در بخش مسکن باشید ولی انتظار کاهش فاحش قیمت نباشید. (2467231) (alef-13)
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۱۲:۱۶:۴۶
پس درود بر تورم 49 در صدی اقای هاشمی. (در سال ۷۲ ما (پدر بنده) یک خانه کلنگی به متراژ ۶۲۰ متر در محله ای نسبتا خوب را به قیمت ۱۲میلیون تومان یا به عبارتی متری کمتر از ۲۰ هزار تومان خریدیم.) (2467251) (alef-13)
بهرام
۱۳۹۳-۰۸-۱۲ ۱۸:۳۰:۰۹
نویسنده تصور نموده واقعیت مطابق آرزوهای او می شود اخر بنده خدا زمین که وارد نمیشود جمعیت هم که زیاد میشود مزد کارگر و مصالح هم که کم نمیشود مصالح نیز که عمدتا با همین ارز گران تهیه میشوند و تقلیل ارز سیاست دولت نیست زیرا به صادرات و تولید ضرر میزند از طرفی امکان تهیه ملک برای ضعفا در مناطقی چون یافت اباد و مثل آن فراهم است نیازی بمالکیت هم نیست اجاره هم میشود کرد. لذا مسکن گرانتر هم میشود از بهمن ببعد حالا خواهید دید مضافا اگر مسکن ارزان شود و سودآور نباشد اشتغال در مسکن صدمه میبیند و سرمایه در مسکن بسمت طلا و ارز و دلالی میرود که باز ضرر دارد تاریخ ثابت نموده که سرمایه گذاری در مسکن در نهایت سودآورتر از هر امردیگری خواهد بود (2467460) (alef-13)
